¿Por qué Catastro y la escritura no coinciden?

Dos sistemas que nacieron por caminos distintos

El Registro de la Propiedad documenta derechos: quién es titular y sobre qué finca. Catastro es un inventario fiscal y territorial: dibuja parcelas y les asigna valores. Aunque hoy convergen, durante décadas funcionaron por separado, y las fincas acumulan datos distintos en cada uno.

El resultado es que una misma finca puede tener una superficie en la escritura, otra en Catastro y una tercera en la realidad. Ninguna de las dos primeras es automáticamente la buena.

Las causas más habituales de la discrepancia

En nuestro trabajo de campo en Canarias, estas son las causas que aparecen una y otra vez:

• 01Escrituras por cabida aparente: la superficie se declaró de forma aproximada, a veces hace más de un siglo, sin medición.
• 02Cartografía catastral histórica: la primera representación gráfica de muchas zonas se hizo con precisión limitada, y sus errores persisten.
• 03Movimientos de tierra no documentados: compras de franjas, cesiones entre vecinos o cambios de lindero de palabra.
• 04Segregaciones y agrupaciones reflejadas solo en una de las dos fuentes.
• 05Errores de digitalización al incorporar la escritura antigua a sistemas modernos.

Qué comprobar antes de dar ningún paso

Antes de iniciar cualquier procedimiento hay que saber qué dato es el incorrecto, y eso exige medir. La secuencia razonable es: medición georreferenciada de la finca, comparación con la representación catastral y revisión del historial del título.

Con ese diagnóstico se sabe si la discrepancia está en Catastro, en la escritura o en ambas, y qué cauce puede corresponder. Iniciar trámites sin esa comprobación previa es trabajar a ciegas: a veces la «corrección» agrava el problema.

¿Qué se puede corregir y quién lo corrige?

La modificación de datos catastrales corresponde a la Gerencia de Catastro, mediante sus procedimientos. La corrección del título o la inscripción de una superficie distinta pasa por notario y Registro. En todos estos expedientes, la prueba técnica de partida es la misma: una medición georreferenciada y, cuando procede, un archivo GML.

Lo que ningún técnico serio puede prometer de antemano es el resultado: cada procedimiento se resuelve según su normativa y sus pruebas. Lo que sí se puede garantizar es que la documentación técnica esté bien medida, bien calculada y bien validada.